Nachhaltig Investieren durch eine ganzheitliche Betrachtung
Bei der Investitionsentscheidung für Gebäude spielen oft nur die reinen Herstellungskosten eine Rolle. Doch gerade für Bestandshalter von Immobilien ist diese Betrachtungsweise viel zu kurzsichtig, denn erst durch die Berechnung und Betrachtung des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes lassen sich nachhaltig wirtschaftliche Entscheidungen für oder gegen ein Projekt treffen.
Die Life Cycle Costs (LCC) setzen ich zusammen aus den Herstellungs-, den Betriebs- und oftmals auch den Rückbaukosten eines Gebäudes. Da letztere verhältnismäßig gering ausfallen, werden sie in manchen Berechnungsmethoden vernachlässigt. Die Betriebskosten beinhalten dabei nicht nur die Energiekosten eines Gebäudes, sondern auch die Wartungs- und Instandhaltungskosten, die Reinigungskosten und die Instandsetzungskosten.
Die ETH Zürich (Eidgenössische Technische Hochschule Zürich) ist ein beispielhafter Bauherr, der durch die Eigennutzung des Immobilienportfolios großes Interesse daran hat, die eigenen Universitätsgebäude effizient zu nutzen und die laufenden Kosten gering zu halten. Da ein Großteil des Immobilienportfolios noch aus der Gründerzeit stammt, schlagen die Betriebskosten der Gebäude über ihre Laufzeit immens zu Buche. Eine ganzheitliche Betrachtungsweise ist daher auch bei Neubauprojekten von vornherein wichtig.
So hat die ETH Zürich in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Christian Stoy von der Universität Stuttgart ein Tool entwickelt, mit welchem schon im Wettbewerbsverfahren die Lebenszykluskosten der eingereichten Wettbewerbsprojekte kalkuliert und verglichen werden können. Die ETH Zürich kann dabei auf eine große Datenbank aus Erfahrungswerten vieler Betriebsjahre und unterschiedlichster Gebäudetypologien zurückgreifen.
Nicht jeder Bauherr hat solch verlässliche Werte für die zur Berechnung der LCC erforderlichen Parameter vorliegen. So müssen oft recht vage Annahmen für diese Variablen getroffen werden mit der Folge, dass die Ergebnisse teilweise recht schwammig ausfallen. Doch je mehr Benchmark-Sammlungen gefüllt werden, desto präziser werden zukünftig auch die Ergebnisse dieser Berechnungen sein.
Im Rahmen von Gebäudezertifizierungen werden Lebenszykluskostenberechnungen durchgeführt, wie beispielsweise beim DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen). Neuere Versionen der Leed- und Breeam-Zertifizierung beziehen die LCC-Betrachtung ebenfalls mit in die Bewertung ein. Verschiedene Software Anbieter haben mittlerweile Programme entwickelt, um die Lebenszykluskosten bauteilgenau zu berechnen, z.B. LEGEP. Das Verfahren ist bekannt als Life Cycle Assessment (LCA).
So lässt sich über die Lebenszykluskosten die rein ökonomische Nachhaltigkeit von Gebäuden und seiner einzelnen Bauteile bewerten, nicht jedoch die ökologische oder soziokulturelle Nachhaltigkeit. Doch gerade die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Investitionen ist für Käufer und Bestandshalter die Entscheidende. Daher ist die LCC-Betrachtung insbesondere den öffentlichen Institutionen, Flughäfen und weiteren Investoren, die ein großes Portfolio an Bestandgebäuden halten, nahezulegen.
Bild: Wettbewerbsergebnis HPQ, ETH Zürich, Ilg Santer Architekten